임대차 계약이 끝나는 시점 세입자라면 반드시 고민하게 되는 것이 있습니다 바로 원상복구 또는 원상복귀입니다 계약서에는 거의 빠지지 않고 명시되어 있는 이 조항 단어만 보면 단순히 원래대로 돌려놔라는 뜻 같지만 실제 현장에서는 세입자와 집주인의 입장 차이로 인해 분쟁이 자주 발생하는 부분입니다
오늘은 주택(전세 월세)뿐만 아니라 상가나 사무실 등 모든 임대차에서의 원상복구 개념과 기준 그리고 실제 분쟁을 예방할 수 있는 실천 방법까지 상세히 정리해보겠습니다
원상복구란? 원상복귀와 다른가?
원상복구는 법적 용어로 임차인이 사용하던 공간을 임대받았던 상태로 되돌려 놓는 것을 의미합니다 민법 제615조에 그 근거가 명시되어 있습니다
민법 제615조
"임차인은 계약 종료 시 임차물을 원상으로 회복하여 반환하여야 한다."
여기서 말하는 원상복구는 단순히 청소 수준의 정리가 아니라 훼손되거나 변경된 부분을 계약 당시의 상태로 복원하는 행위를 말합니다
반면 일상에서는 원상복귀라는 용어도 자주 사용되지만 법적으로는 같은 의미로 통용됩니다 다만 실무에서는 복구는 수리·수선을 복귀는 되돌림에 방점이 있는 뉘앙스 차이 정도로 이해하면 됩니다
왜 원상복구 분쟁이 발생할까?
임대차 계약이 종료되면 세입자는 ‘원래대로 돌려줘야 한다’는 원칙은 동일하지만, 실제 기준은 상황에 따라 달라집니다.
예를 들어
•벽지가 변색된 것을 집주인은 세입자 책임이라 주장하고
•세입자는 햇빛 때문에 바랬으니 자연 마모라며 책임이 없다고 주장하는 경우가 많습니다
이처럼 무엇이 자연적인 노후이고 무엇이 책임져야 할 훼손인지에 대한 해석이 다르기 때문에 분쟁이 발생하는 것입니다
원상복구 기준 자연 마모 vs 고의·과실 손상
원상복구는 크게 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다
1. 자연스러운 사용에 의한 노후화 (세입자 책임 아님)
이 경우는 정상적인 생활 중에 생긴 변화로, 법적으로 세입자가 복구할 의무는 없습니다 대표적인 예는 다음과 같습니다
•벽지 색이 햇빛 때문에 바랜 경우
•가구 위치 때문에 장판이 눌린 자국
•일반적인 사용 중 생긴 스크래치
•벽에 작은 못 자국 (액자나 시계 등 설치 목적)
이러한 부분은 임대인이 보수해야 할 범주이며 대부분의 판례에서도 세입자의 책임이 아니라고 판단됩니다.
2. 고의 또는 과실로 인한 손상 (세입자 책임 있음)
반면 세입자의 부주의나 잘못된 사용으로 인해 발생한 손상은 원상복구 의무가 따릅니다 예시는 다음과 같습니다
•싱크대 하부 배관 누수(관리 소홀로 인한 곰팡이 발생 포함)
•벽지에 낙서를 하거나 훼손한 경우
•장판을 찢거나 구멍을 낸 경우
•에어컨 설치 과정에서 벽을 뚫고 마감하지 않은 상태
•기본 비품(조명 도어락 문 등) 파손
장소별 원상복구 기준 정리
1. 주택 (전세·월세)
•거실/방: 벽지나 장판 교체는 심각한 훼손이 있을 경우 세입자 부담 일반적인 사용 흔적은 임대인 책임
•주방: 싱크대 누수 가스밸브 훼손 등은 세입자 귀책일 경우 복구 필요
•욕실: 곰팡이 제거 세면대 파손 등 귀책 여부 따라 책임 달라짐
•전기·가스·보일러: 고장이 자연적인 노후라면 임대인이 부담
2. 상가·사무실
상가는 인테리어 설치가 많은 만큼 원상복구 범위도 더 넓습니다
•칸막이 조명 등 세입자가 설치한 시설물은 철거 및 복구
•바닥 마감재(카펫 타일 마루 등)는 손상 시 복구
•간판 철거 흡연으로 인한 천장 오염 제거 등 특약에 따라 복구 대상 확장 가능
원상복구 비용은 누가 부담할까?
임대인의 부담 사례
•보일러 고장 (설치 10년 이상)
•노후 배관으로 인한 누수
•외벽 균열 등 구조적인 결함
•세입자 귀책 없는 곰팡이
임차인의 부담 사례
•설치한 에어컨 철거 및 타공부위 복구
•장판 파손 벽지 훼손 조명기기 파손
•기본 청소 미흡으로 인한 오염(기름때 곰팡이)
•반려동물로 인한 오염 및 냄새
계약 시 필수 확인사항 – 특약과 입주 기록
1. 특약사항 활용하기
계약서에 아래와 같은 특약을 명확히 기재해두면 분쟁 예방에 효과적입니다
•실내 흡연 금지 및 손상 시 세입자 부담
•반려동물 사육 시 손상 복구 책임 명시
•세입자 설치 시설은 계약 만료 시 철거 및 복구
2. 입주 시 하자기록 남기기
•입주 초기에 벽지 장판 도어락 창틀 등 촬영
•발견된 하자는 문서나 문자로 임대인에게 통보
•계약서에 별도 체크리스트로 하자 항목 명시도 가능
원상복구 관련 대표 판례
•벽지 바램 & 장판 긁힘: 일상생활로 인한 마모로 판단 세입자 책임 아님
•곰팡이 발생: 세입자가 환기를 안 해서 생긴 경우 복구 책임 있음
•에어컨 설치 구멍: 철거 후 구멍 보수는 세입자 책임
•구비된 비품 파손: 귀책 주체가 세입자라면 복구 의무 있음
원상복구 절차 퇴거 전 실천 체크리스트
1.계약 종료 1~2개월 전 임대인과 사전 협의
복구 범위 조율
철거 여부 확인
2.입주 초 기록과 현재 상태 비교
입주 사진과 비교하여 손상 여부 판단
3.필요 시 전문가 견적 요청
장판·벽지 교체는 견적서 확인 후 임대인과 비용 분담 협의
4.복구 작업은 퇴거 전 완료
철거 청소 보수작업 등 마무리 후 임대인 확인 요청
분쟁 발생 시 대응 방법
•중재 요청: 한국공인중개사협회 대한법률구조공단 소비자보호센터 등 중재 요청 가능
•법적 대응: 금액이 크거나 피해가 명확할 경우 소송 제기 가능
•증거 확보 중요: 사진 계약서 문서 문자 등 모든 기록 저장
원상복구 계약 종료가 아닌 신뢰의 마무리
임대차 계약에서의 원상복구 의무는 세입자와 집주인이 신뢰를 바탕으로 계약을 정리하는 마지막 관문입니다 단순히 깨끗이 치우는 것이 아닌 합리적인 복구와 책임의 구분을 통해 분쟁을 줄이는 것이 핵심입니다.
입주 시 꼼꼼한 기록 계약서 특약의 활용 퇴거 전 원만한 협의만 지킨다면 계약 종료는 갈등이 아닌 신뢰와 배려로 마무리될 수 있습니다
