도시는 시간이 지나면서 자연스럽게 노후화됩니다 특히 오래된 주거지역이나 기반 시설이 낡아 불편을 초래하거나 안전상의 문제가 발생하는 경우 해당 지역의 재정비가 필요하게 됩니다 이러한 도시 재생의 대표적인 방식으로 재개발과 재건축이 있습니다
두 사업은 모두 노후된 환경을 개선하고 주거의 질을 향상시키는 것을 목표로 하지만 추진 주체나 절차 보상 방식 법적 요건 등에서 분명한 차이를 보입니다
오늘은 재개발과 재건축의 정의와 차이점 각각의 사업 절차 비용 부담 구조 이주비 지원 내용 등을 구체적으로 비교하여 정리하겠습니다
1. 재개발이란?
재개발은 도시의 노후화된 주거지역 및 기반시설을 종합적으로 정비하는 사업을 의미합니다 여기서 말하는 기반시설은 상하수도 도로 보도 전기 통신망 학교 공원 등 시민 생활과 직결되는 공공시설을 포함합니다
재개발의 핵심 특징
•공공성 강조: 도시 전체 혹은 일정 구역을 대상으로 하며 주민 복지 및 공공 이익 실현이 주된 목적입니다
•지방자치단체 주도: 재개발 여부는 해당 지역의 노후도를 판단한 후 지자체에서 결정합니다
•보상 중심의 사업: 거주민에게는 영업 보상비 주거 이전비 등이 지급되며 일반적으로 부담금은 발생하지 않습니다
•안전진단 불필요: 재건축과 달리 별도의 안전진단 없이 정비 구역 지정이 가능합니다
•도시이미지 개선 효과: 전체적인 경관 및 생활 여건개선으로 도시 브랜드 이미지 향상에도 기여합니다
2. 재건축이란?
재건축은 노후한 건축물(특히 아파트나 공동주택)을 철거한 후 새로운 건물을 신축하는 사업을 말합니다 이는 공공시설 정비보다 주거 건축물 자체에 초점을 맞춘 사업으로 일반적으로 민간 조합이나 시공사가 주도합니다
재건축의 핵심 특징
•민간 주도: 사업은 재건축 조합이나 민간 시행사가 주도합니다 정부는 인허가와 정책적 가이드라인만 제공할 뿐입니다
•안전진단 필수: 사업의 시작 단계에서 반드시 정밀 안전진단을 거쳐야 하며 일정 등급 이하일 경우에만 재건축이 허용됩니다
•수익성 중심 사업: 공공 이익보다는 조합원 수익성이 중요하게 작용하며 분양 수익 예측이 용이합니다
•초과이익환수제 적용: 3,000만 원 초과 이익이 발생하면 그 일부(최대 50%)를 국가에 환수당할 수 있습니다
•동의율 요건: 조합 설립 및 사업 시행을 위해선 해당 주민의 4분의 3 이상 동의가 필요합니다
3. 재개발과 재건축의 비교
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 목적 | 도시 기반시설 및 주거 환경 정비 | 노후 건축물 철거 및 신축 |
| 주체 | 지방자치단체 중심 | 민간 조합 또는 시행사 중심 |
| 대상 지역 | 전체 구역 단위 (도시 전반) | 개별 단지 중심 (아파트 등) |
| 안전진단 | 불필요 | 필수 (안전등급 C 이하 필요) |
| 주민 동의율 | 4분의 3 이상 | 4분의 3 이상 |
| 분담금 | 거의 없음 | 있음 (초과이익환수 부담 포함) |
| 보상 | 영업 보상비, 이주비 제공 | 조합 이주비 제공 (대출 포함) |
| 사업성 | 수익성 예측 어려움 | 수익성 예측 상대적으로 용이 |
| 진행 속도 | 도시계획 영향으로 느림 | 속도 상대적으로 빠름 |
4. 재개발 사업 절차
재개발은 공공 기반시설 정비가 포함되어 있어 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸리는 편입니다
1.정비계획 수립
지자체에서 도시관리계획 또는 정비계획을 수립합니다
2.정비구역 지정
노후도 평가를 바탕으로 일정 구역이 재개발 대상 지역으로 지정됩니다
3.조합 설립 추진
거주민 75% 이상 동의를 얻어 재개발 조합을 설립합니다
4.정비계획 승인 및 시행자 지정
정비사업 시행계획이 승인되면 본격적인 사업 추진이 가능합니다
5.이주 및 철거
거주민 이주 및 기존 노후 건축물 철거가 진행됩니다
6.신축 건축물 및 인프라 정비
도로 상하수도 등 기반시설이 개선되고 주거시설이 신축됩니다
7.입주 및 준공
사업 완료 후 주민들이 새로운 주거지로 입주하게 됩니다
5. 재건축 사업 절차
재건축은 주거용 건축물 자체에 중점을 둔 사업이기 때문에 안전진단을 거쳐 건축물 철거 후 신축이라는 명확한 단계를 따릅니다
1.안전진단 실시
전문기관을 통해 건물의 노후 상태를 평가하고 재건축 가능 여부를 판단합니다
2.추진위원회 설립 및 조합 구성
안전진단 통과 후 추진위원회를 설립하고 조합원을 모집하여 재건축 조합을 구성합니다
3.사업 시행계획 수립
재건축의 세부 계획을 수립하고 관련 기관의 승인을 받습니다
4.시공사 선정
입찰 또는 제안 방식으로 시공사를 선정합니다
5.이주 및 철거
조합원 이주가 완료되면 기존 건물을 철거합니다
6.신축 공사
신규 아파트 또는 주거 시설을 건설합니다
7.입주 및 분양
공사가 완료되면 기존 조합원은 입주하고 일반분양도 이루어집니다
6. 분담금과 이주비
재개발
•분담금: 지자체가 기반시설 개선을 주도하므로 주민의 분담금은 거의 없거나 매우 낮은 수준입니다
•이주비: 해당 지역에 3개월 이상 거주한 세대에 한해 주거 이전비 영업 보상비 등이 지급됩니다
•기타 혜택: 경우에 따라 생활 안정자금 임시 거처 지원 등이 제공되기도 합니다
재건축
•분담금: 조합원들이 부담하며 신축비용 설계비 인허가비 등이 포함됩니다 분담금은 개인별로 큰 차이가 날 수 있으며 초과 이익 환수제로 인해 예기치 못한 추가 비용이 발생할 수도 있습니다
•초과이익환수제: 2018년부터 시행 중이며 조합원 1인당 3,000만 원을 초과하는 개발이익 발생 시 10~50%의 세금이 부과됩니다
•이주비: 조합이 은행 대출 등을 통해 조달하여 조합원에게 지원합니다 개인 대출 형태로서 이자 부담이 있을 수 있습니다
7. 어떤 경우에 재개발 어떤 경우에 재건축?
| 상황 | 적합한 정비 방식 |
|---|---|
| 전체 지역이 낙후되었고 기반 시설도 열악함 | 재개발 |
| 아파트 단지 또는 주거 건물만 노후됨 | 재건축 |
| 공공시설 개선과 도시 이미지 개선이 중요할 때 | 재개발 |
| 조합원 수익성과 신축 주거 환경이 중요할 때 | 재건축 |
| 사업 기간이 길어도 비용 부담이 적기를 원할 때 | 재개발 |
| 수익 예측 가능하고 적극적인 참여 의사가 있을 때 | 재건축 |
두 사업 모두 투자와 관련해서는 신중한 판단이 필요합니다 재개발은 시간이 오래 걸릴 수 있고 수익 예측이 어려우며 재건축은 초기 자금 부담과 초과이익환수 리스크가 크기 때문입니다 따라서 각 지역의 특성과 개발 필요성 자금 상황 등을 꼼꼼히 고려하여 접근하는 것이 중요합니다
