전셋집에 오래 거주하다 보면 계약 만료 시점에 재계약을 진행하는 경우가 많습니다 특히 요즘처럼 금리가 오르고 부동산 시장이 요동치는 시기에는 집주인이 전세금을 증액해달라고 요구하는 일이 잦아지고 있습니다
이럴 때 세입자 입장에서는 새로운 집을 구하는 것보다 기존 주택에서 증액 계약을 체결하고 계속 거주하는 것이 더 경제적이고 편리하게 느껴질 수 있습니다 하지만 전세 보증금 증액 재계약 시에는 여러 가지 주의사항을 반드시 숙지하고 관련 서류를 꼼꼼하게 관리해야 합니다 특히 기존 계약서의 보관 등기부등본 상 권리변동 유무 전입신고 및 확정일자 유지 추가 계약서 작성 방식 등은 전세보증금을 안전하게 지키는 데 매우 중요한 요소입니다
오늘 포스팅에서는 전세 보증금을 증액할 때 꼭 알아야 할 재계약 절차와 주의사항 그리고 실질적인 서류 작성 및 확인 요령까지 상세히 정리해보겠습니다
재계약이 아닌 묵시적 갱신 또는 증액 계약이라는 개념
전세계약이 만료될 무렵 집주인과 세입자가 별도로 재계약서를 작성하지 않아도 계약이 자동으로 연장되는 경우가 있습니다 이를 묵시적 갱신이라 합니다 주택임대차보호법에 따라 세입자가 계속 거주 의사를 밝히고 집주인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 종료 의사를 통보하지 않으면 기존 계약 조건이 그대로 연장되는 것이죠
하지만 이 과정에서 집주인이 전세보증금 증액을 요구하는 경우에는 단순 묵시적 갱신이 아닌 증액 계약서 작성 및 확정일자 확보가 필요합니다 기존 계약에서 보증금만 변경되는 것이기 때문에 추가 계약서를 별도로 작성하고 확정일자를 새로 받아야 증액된 보증금까지 보호받을 수 있습니다
기존 계약서 절대 폐기하지 말고 반드시 보관
재계약 시 가장 흔하게 발생하는 실수 중 하나는 기존 계약서를 폐기하거나 기존 계약서를 수정해서 새로운 금액으로 덧쓰는 것입니다 이는 절대 해서는 안 되는 행위입니다
초기 전세계약서에는 최초 전입일과 확정일자가 명시되어 있으며 이는 대항력과 우선변제권을 확보하는 데 매우 중요한 자료입니다 만약 기존 계약서를 분실하거나 파기하게 되면 최초 확정일자의 효력을 상실할 수 있고 경매 시 보증금 전액을 보호받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다
따라서 증액 계약은 기존 계약서와는 별도로 작성하고 보관하며 두 계약서 모두 확정일자를 받아 보관해야 합니다
등기부등본 확인은 기본 중의 기본
전세보증금이 얼마가 되었든 세입자 입장에서는 계약 갱신 전 등기부등본 확인이 필수입니다 등기부등본은 해당 주택의 현재 소유자 및 권리관계를 보여주는 문서로 누구나 인터넷(정부24 또는 대법원 등기소 홈페이지)이나 오프라인 등기소에서 열람할 수 있습니다
여기서 가장 중요한 체크포인트는 다음과 같습니다
•집주인의 소유권이 유지되고 있는지
•중간에 근저당권 압류 가처분 등이 새로 설정되지 않았는지
•보증금 + 기존 권리 합계가 시세의 70%를 넘지 않는지
예를 들어 기존 보증금이 2억 원이고 증액 후 2억 3천만 원이 될 예정인데 중간에 1억 원의 근저당권이 설정되었다면? 시세가 3억 원인 집이라면 총 3억 3천만 원으로 시세를 초과하게 되어 경매 시 전액을 돌려받기 어려운 상황이 됩니다
이런 경우에는 증액 계약을 보류하거나 집주인에게 근저당권 말소를 요구하고 증명할 수 있는 서류를 확보하는 것이 안전합니다
주소 변경 요구? 절대 응하지 마세요
전세 계약 갱신이나 증액 과정에서 일부 집주인이 다음과 같은 요구를 하는 경우가 있습니다
“전입신고 좀 잠깐 빼주세요. 대출이 있어서 주소지 정리가 필요해요.”
이처럼 세입자의 전입신고를 잠시 빼달라는 요청은 절대 수용하면 안 됩니다 전입신고는 세입자의 대항력을 발생시키는 핵심적인 요건입니다 한 번이라도 전입이 해제되면 기존의 대항력과 우선변제권은 모두 사라지고, 새로 전입한 날짜 기준으로 다시 효력이 발생하게 됩니다
특히 근저당보다 뒤에 전입하게 되면 보증금은 후순위로 밀리게 되어 전액 보호받지 못할 수 있습니다 따라서 주소를 유지하고 실제 거주 중이라는 사실을 증빙할 수 있도록 주민등록상 주소 변경은 절대 하지 마세요
전세 증액 계약서 작성 요령
기존 계약과는 별도로 작성되는 전세 보증금 증액 계약서는 아래와 같은 항목들을 반드시 포함해야 합니다:
•임대인, 임차인 인적사항
•기존 계약서 작성일 및 보증금 액수
•증액된 금액과 최종 총 전세보증금
•계약 갱신일 또는 계약 연장 기간
•특약사항 (등기부상 추가 권리 미설정 유지 등)
또한 서명 시 유의할 점은 다음과 같습니다
•서명은 반드시 자필로 진행
•금액은 숫자보다는 한글로 기입 (예: 삼천만원)
•계약서 사본 보관은 양측 1부씩, 원본은 반드시 확정일자 확보
확정일자는 주소지 관할 주민센터(동사무소)에서 계약서를 지참하고 신청하면 받을 수 있습니다 보통 계약일로부터 하루 이내에 처리되며 확정일자 도장은 보통 계약서 우측 상단에 찍힙니다
증액된 보증금은 반드시 계좌이체 또는 영수증 확보
증액된 보증금은 가급적 계좌이체로 입금하고 입금증을 별도로 보관하는 것이 바람직합니다 간혹 현금으로 전달하고 영수증 없이 넘어가는 경우가 있는데 이럴 경우 향후 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다.
더불어 입금 시에는 기존 보증금과 구분할 수 있도록 전세보증금 증액분 또는 ○○아파트 202호 증액 등으로 메모를 남겨두는 것이 좋습니다
전세보증금 증액 시 체크리스트 정리
전세보증금 증액 계약을 앞두고 있다면 아래의 체크리스트를 참고해 하나하나 점검해보세요
초기 계약서 보관: 최초 계약서에는 최초 전입일과 확정일자가 있으므로 반드시 보관
등기부등본 확인: 권리 변동이 없는지 확인하고 시세 대비 보증금 + 담보 비율 체크
주소 변경 금지: 대항력 유지를 위해 전입신고 주소 절대 변경 금지
확정일자 다시 받기: 증액 계약서에도 반드시 확정일자 도장을 받아 두기
서명 및 금액 기재 방식: 자필 서명 금액은 한글로 작성
계좌이체 또는 영수증: 증액된 금액 입금 시 명확한 기록 확보
특약사항 기재: 등기부상 권리변동 금지 등 조건 명시
내 보증금은 내가 지킨다
전세보증금은 내 전 재산일 수도 있습니다 계약 만료 후 재계약하거나 보증금을 증액할 때는 단순히 집주인의 말만 믿고 넘어가기보다는 법적 보호 요건을 철저하게 점검하고 준비하는 자세가 필요합니다 초기 계약서 보관부터 등기부등본 확인 주소 변경 금지 확정일자 확보까지 하나라도 빠뜨리면 전세보증금이 위험해질 수 있습니다 조금만 더 꼼꼼하고 신중하게 대응하면 억 단위의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다
전세 증액 재계약 주의사항 초기 계약서 보관 등기부 권리변동 체크 주소변경 금지 확정일자 받기
