아파트나 빌라와 같은 공동주택은 일반적인 단독주택과 달리 건물의 각 세대별 구분소유가 이루어지고 그와 함께 토지를 공동으로 사용하는 형태를 갖습니다 이때 건물의 특정 호실 소유자가 함께 갖는 토지에 대한 권리를 대지권이라 부르며 이는 등기부등본상에서 확인할 수 있습니다
그런데 간혹 건물의 소유권 등기는 정상적으로 되어 있음에도 불구하고 이 대지권이 등기되어 있지 않은 대지권 미등기 상태가 발생하는 경우가 있습니다 특히 부동산 경매에 참여하고자 할 경우 이러한 대지권 미등기 여부는 낙찰 후 소유권 이전에 있어 매우 중요한 판단 기준이 되므로 사전에 철저히 확인해야 합니다
오늘은 대지권 미등기의 개념 발생 원인 유형 그리고 경매 시 입찰자가 반드시 알아야 할 사항들을 중심으로 살펴보겠습니다
1. 대지권 미등기란?
공동주택 즉 아파트나 연립주택 다세대주택 등의 집합건물은 단독주택과는 다르게 건물(전유부분)과 그 건물이 지어진 토지(대지권)를 함께 소유하게 됩니다 아파트 한 세대를 매입하면 단순히 101호, 502호와 같은 건물 호실만 취득하는 것이 아니라 그 아파트 단지가 위치한 토지에 대해서도 일정 비율의 지분을 가지게 됩니다 이 지분을 대지권이라고 부르며 전유부분(건물)과 분리하여 처분하거나 소유할 수 없습니다
예를 들어 내가 A아파트 301호를 매입하게 되면 301호의 건물 소유권뿐만 아니라 대지권도 자동으로 따라오게 되어 있는 것이 일반적입니다 그런데 어떤 이유로 인해 이 대지권이 등기부등본상에 기재되지 않은 경우가 있는데 이를 '대지권 미등기'라고 합니다
다만 주의할 점은 '대지권 없음'과 '대지권 미등기'는 분명히 다른 개념이라는 것입니다 전자는 처음부터 대지권 자체가 없는 것으로 아무리 잔금을 납부해도 토지에 대한 권리를 취득할 수 없습니다 반면 후자는 실제로 대지권이 존재하되 행정적 법률적 사유로 인해 등기만 아직 이뤄지지 않은 상태를 말합니다 경매물건으로 나왔을 경우 후자의 경우는 낙찰자가 일정 절차만 밟으면 대지권을 취득할 수 있습니다
2. 대지권 미등기 발생 원인
대지권 미등기는 여러 가지 이유로 발생할 수 있으며 그 원인은 다음과 같이 정리할 수 있습니다
(1) 환지나 분할 합필 등의 토지 정리가 완료되지 않은 경우
도시개발구역 택지개발지구 재개발 재건축 사업지 등에서는 대규모 단지 조성이 이루어지기 때문에 토지 자체에 대한 환지절차 합필 분할 등이 뒤늦게 마무리되는 경우가 많습니다 건물은 먼저 준공되고 입주가 가능해지지만 토지에 대한 정리가 마무리되지 않으면 대지권 설정도 미뤄지게 됩니다 이러한 경우에는 건물의 전유부분 소유권 이전등기는 가능하나 대지권은 등기되지 못한 채 미등기 상태로 유지되는 것입니다
(2) 분양자가 대지권 등기를 고의로 미루는 경우
분양사업자가 입주를 시킨 후 분양대금의 완납 여부나 비용 부담 등의 이유로 대지권 설정 등기를 의도적으로 미루는 경우도 있습니다 어차피 경매나 매매로 소유권이 이전될 예정이라면 굳이 자신의 비용을 들여 대지권 등기를 하지 않으려는 경우가 많습니다 이로 인해 나중에 매수자 또는 낙찰자가 번거로운 절차와 비용을 감수해야 하는 일이 생깁니다
(3) 수분양자 본인이 대지권 등기를 누락한 경우
분양자가 대지권까지 모두 설정해 주었음에도 불구하고 수분양자가 단순히 등기비용 부담이나 행정적 절차 누락 등으로 인해 대지권 이전등기를 진행하지 않은 경우입니다 이 경우에도 등기부상에는 전유부분 소유권만 등기되어 있고 대지권은 누락된 상태로 남아 있게 됩니다
3. 대지권 미등기 유형
대지권 미등기는 등기부등본을 통해 크게 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다
(1) 전체 집합건물 자체가 대지권 등기되어 있지 않은 경우
이는 아파트 단지 전체에 대한 대지권이 아직 설정되지 않은 경우로 신도시 개발지역이나 대규모 재건축 사업지에서 자주 발생합니다 이 경우는 단순히 절차상의 문제일 가능성이 크며 시간이 지나면서 지체된 등기가 이루어지는 경우가 많습니다
(2) 단지 전체 대지권은 있으나 개별 호실에만 등기되지 않은 경우
이 경우는 전체 아파트의 대지권은 등기되어 있으나 특정 전유부분만 누락되어 있는 상태입니다 종종 분양대금 미납 소유자 변경 시 등기비용 누락 등 사유로 인해 개별 세대에만 등기가 생략되는 경우가 있습니다 이 역시 추후 추가 등기를 통해 회복이 가능합니다
4. 대지권 미등기 경매 입찰 시 주의사항
경매 입찰을 고려하고 있는 경우 해당 물건의 대지권이 미등기 상태인지 여부는 반드시 확인해야 할 항목 중 하나입니다 그렇다면 대지권이 미등기인 아파트 경매물건에 대해 입찰해도 되는 걸까요?
(1) 감정평가서상 토지 가격 포함 여부 확인
법원 경매에서는 해당 부동산의 가격을 정할 때 건물 전유부분뿐만 아니라 대지권에 해당하는 토지지분도 함께 감정평가합니다 즉 감정평가서에 대지권 가격이 포함되어 있다면 실질적으로 대지권도 매각 대상에 포함된 것입니다 비록 등기는 미완료되어 있지만 낙찰자는 잔금 납부 이후 일정 절차를 거쳐 대지권 등기까지 마무리할 수 있는 상태라고 판단됩니다
반대로 감정평가서에 토지 가격이 누락되어 있다면 실제로 대지권 자체가 없거나 경매 절차에서 대지권이 제외된 물건일 수 있으므로 입찰에 매우 주의해야 합니다
(2) 낙찰 후 대위등기와 비용 발생
대지권이 실제로 존재하지만 단순히 미등기 상태였다면 낙찰자는 해당 대지권의 최초 소유자(보통 분양자)의 명의로 대위등기를 먼저 진행한 뒤 그 권리를 자기 앞으로 이전등기해야 합니다 즉 2번의 등기 절차가 필요하므로 일반적인 부동산 거래보다 등기비용이 두 배로 발생할 수 있습니다 이런 점을 감안하여 입찰가를 조정하거나 입찰 여부 자체를 신중히 결정해야 합니다
(3) 신도시 아파트라면 추가 비용 가능성도 고려
신도시 개발지에서 공급된 아파트 중에는 대지권 미등기 상태인 경우가 꽤 있습니다 특히 분양자가 아직 대지지분에 대한 잔금을 납부하지 않았거나 개발부담금 등의 미납분이 있는 경우 낙찰자가 그 부담까지 떠안을 수 있습니다 따라서 반드시 분양대금 완납 여부나 분양자 미납금 존재 여부도 확인해야 합니다
결론적으로 대지권 미등기 아파트라고 해서 반드시 경매 입찰을 피해야 하는 것은 아닙니다 실제 대지권이 존재하는데 단지 등기가 지연된 것인지 아니면 처음부터 대지권 자체가 없는 물건인지를 정확히 구별하는 것이 가장 중요합니다
등기부등본상 ‘대지권 미등기’ 문구가 있다면 반드시 다음 사항을 점검해야 합니다
•법원 감정평가서에 토지지분 감정가격이 포함되었는지 확인
•전체 단지 차원에서 대지권 등기가 되어 있는지 아니면 전면적으로 누락된 상태인지
•분양자의 분양대금 완납 여부 또는 부담금 미납 여부
•낙찰 후 대위등기 및 이전등기에 따른 이중 등기비용 발생 가능성
위의 내용을 종합적으로 고려하여 판단한다면 대지권 미등기 경매물건도 충분히 좋은 기회가 될 수 있습니다 단 무지한 입찰은 큰 손해로 이어질 수 있으니 사전에 전문가의 자문을 받는 것도 좋은 방법입니다
