오늘은 전월세 임대차 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 핵심 주의사항에 대해 체크해 봅니다 요즘처럼 전월세 시장이 불안정하고 임대차 분쟁이 자주 발생하는 상황에서는 계약 단계부터 꼼꼼하게 챙기지 않으면 나중에 큰 손해를 보는 경우가 많습니다
실제로 계약금이나 보증금을 돌려받지 못하는 사례 관리비나 공과금 문제로 임차인과 임대인 간에 갈등이 생기는 사례는 생각보다 흔합니다
따라서 오늘은 계약 전 단계 → 계약 작성 단계 → 계약 후 관리 단계까지 전 과정에서 꼭 점검해야 할 포인트들을 정리하고 추가로 고려해야 할 실질적인 특약 사항과 분쟁 예방 방법까지 체크해 보겠습니다부동산 계약이 처음이신 분들도 쉽게 이해하실 수 있도록 사례와 함께 알아봐요
1. 임대차 계약 전 반드시 확인해야 할 사항
(1) 등기부등본 및 건축물대장 확인임대차 계약을 진행하기 전 가장 먼저 확인해야 하는 것은 등기부등본과 건축물대장입니다
•등기부등본을 통해 해당 주택의 실제 소유자가 누구인지 근저당이나 압류 가압류와 같은 권리 제한이 걸려 있는지 반드시 확인해야 합니다
•건축물대장을 확인하면 건물이 합법적으로 건축된 주택인지 불법 증축 여부는 없는지 확인할 수 있습니다
만약 임대인과 등기부등본상 소유자가 다르다면 대리 임대 사유를 확인하고 반드시 위임장이나 가족관계 증명서 등을 확인해야 합니다. 이런 과정을 소홀히 하면 사기 피해로 이어질 수 있습니다
(2) 주택의 사용 범위 명확히 기재
계약서에는 실제 임대하는 공간의 범위가 정확히 기재되어야 합니다
예를 들어 단독주택의 경우 방 개수 주차장 창고 베란다 사용 가능 여부 등을 정확히 적어야 하며 아파트라면 등기부등본상의 주소와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다
특히 주차장 사용 문제는 계약 후 갈등이 많이 발생하는 부분이므로 주차 가능 여부,지정석인지 여부 별도 비용 부과 여부를 계약서 특약에 포함하는 것이 좋습니다
(3) 계약금 중도금 잔금 기재 및 지급 일정
보증금의 10% 정도를 계약금으로 지불하는 것이 일반적입니다 계약서에는
•계약금 중도금 잔금의 금액
•각 단계의 지급일정
을 구체적으로 기재해야 합니다
중도금이 없는 경우 잔금 지급 시 모든 금액을 완납하는 조건으로 간주되므로 혹시라도 중간에 문제가 생겼을 때 분쟁을 방지하려면 약정을 명확히 해야 합니다
(4) 임대차 기간 명확히 기재
계약서에는 반드시 임대차 시작일과 종료일을 기재해야 합니다.
추가로 고려할 점은
•계약 만료 전 연장 여부 통보 기한
•계약 종료 시 자동 연장 여부(묵시적 갱신 조항)
등을 함께 확인하는 것입니다 임대차보호법에 따르면 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 통보하지 않으면 묵시적으로 연장될 수 있으므로 임대인·임차인 모두 이 부분을 신경 써야 합니다
(5) 관리비 및 제세공과금 처리 방식
전 임차인이 미납한 관리비나 공과금이 있으면 새 임차인에게 청구되는 사례가 있습니다 따라서 계약 시 반드시 임대인에게 확인하고 계약서에
•관리비 포함 여부
•전기세 수도세 가스비 등 개별 사용량 정산 방식을 명시해야 합니다
(6) 시설 상태 점검 및 수리 여부 확인
입주 전 반드시 집의 상태를 점검하고 기록을 남겨야 합니다
•도배 장판 전기 설비 보일러 수도 가스 상태를 사진·영상으로 남기고
•계약서에 입주 전 임대인이 수리 완료 또는 현 상태를 임차인이 수인 등의 조건을 기재
해야 추후 원상회복 분쟁을 피할 수 있습니다
(7) 구조 변경 및 원상회복 조항
임차인은 계약 종료 시 원상회복 의무를 가집니다
따라서 못 박기 에어컨 설치 싱크대 교체 등 집 구조에 영향을 주는 작업은 반드시 임대인 동의를 받아 계약서에 기록해야 합니다 상가 계약의 경우 인테리어 공사 후 원상회복 범위에 대해 더욱 명확히 기재해야 합니다
(8) 위약 및 계약 해제 조항
계약 해제 시 계약금 처리 방식은 매우 중요합니다
•임차인이 계약 파기 → 계약금 포기
•임대인이 계약 파기 → 계약금 배액 반환
등을 계약서에 명시해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다
(9) 특약사항 기재
임대차 계약서에는 반드시 특약 사항을 추가해야 합니다
예시)
•애완동물 금지 / 허용
•실내 금연
•주차장 무상 사용 가능 여부
•특정 수리 요청
이처럼 임대인 임차인의 요구 사항을 미리 합의해 기록하면 불필요한 다툼을 예방할 수 있습니다
2. 임대차 계약 후 관리해야 할 사항
(1) 중도금 및 잔금 지급 전 재확인
계약 단계마다 등기부등본을 다시 확인하는 습관이 필요합니다. 잔금 지급 직전에 소유권이 변동되거나 근저당이 새로 설정될 수도 있기 때문입니다
(2) 주민등록 전입신고 및 확정일자 받기
잔금을 지급한 후 가장 중요한 절차는 전입신고 + 확정일자입니다
•전입신고 → 임차인 대항력 확보
•확정일자 → 보증금 우선변제권 확보
가족 일부만 전입신고를 해도 대항력이 생기므로 시간 지체 없이 진행해야 합니다
(3) 보증금 보호를 위한 우선순위 확보
보증금 보호는 전입신고 및 확정일자를 얼마나 빨리 했느냐에 따라 달라집니다 확정일자가 빠르면 우선순위도 앞서므로 지체 없이 진행해야 합니다
(4) 임차인의 유지보수 관리
입주 후 발생하는 하자나 수리 문제는 원인에 따라 부담 주체가 달라집니다
•자연적 노후·하자 → 임대인 부담
•임차인의 고의·과실 → 임차인 부담
따라서 문제가 생길 때마다 즉시 통보하고 기록을 남겨 두는 것이 중요합니다
(5) 계약 종료 시 원상회복 절차
계약이 끝날 때 임대인은 입주 시 상태로 집을 돌려받아야 합니다 임차인은 사진 계약서 기록 등을 근거로 원상회복 범위를 협의하고 수리·보수를 마무리해야 합니다
(6) 전출 신고 및 공과금 정산
퇴거 시에는 즉시 전출 신고를 하고 관리비·공과금을 완납해야 합니다 이를 소홀히 하면 임대인과의 불필요한 다툼으로 이어질 수 있습니다
3. 임대차 계약서 작성 시 추가적으로 고려할 사항
(1) 임대인의 대출 여부 확인
등기부등본을 확인할 때 임대인의 근저당 담보 대출 여부를 확인해야 합니다 채무가 과다한 경우 임차인의 보증금이 후순위로 밀릴 위험이 있습니다
(2) 명도 조항 추가
임대차 계약이 종료되었는데 임차인이 나가지 않는 경우 임대인은 큰 피해를 입을 수 있습니다 따라서 계약 종료 시 임차인은 즉시 명도해야 한다는 조항을 계약서에 넣어 두면 분쟁 예방이 가능합니다
(3) 보험 가입 확인
화재 누수 침수 등 사고 발생 시 책임 소재가 불분명해 다툼이 생기는 경우가 많습니다 임차인에게 화재보험·주택보험 가입을 요구하거나 임대인이 가입 후 일부 비용을 임차인에게 부담시키는 방법도 있습니다 이를 특약사항으로 명시하면 안전합니다
오늘은 임대차 계약 전부터 계약 작성 계약 후 관리 추가 고려사항까지 단계별로 주의해야 할 점들을 살펴보았습니다 정리하면 임대차 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 필수 체크리스트는 다음과 같습니다
•등기부등본 및 건축물대장 확인
•계약금 중도금 잔금 지급 일정 기록
•관리비 및 공과금 처리 방식 명확히
•시설 상태 점검 및 원상회복 조항 확인
•주민등록 전입신고 및 확정일자 받기
•특약 사항 구체적으로 기재
이처럼 사전에 꼼꼼히 챙기고 기록해 두면 불필요한 분쟁을 예방하고, 임대인·임차인 모두가 안정적으로 계약을 유지할 수 있습니다 부동산 계약은 금액이 크고 법적 책임이 따르는 만큼 작은 부분이라도 대충 넘어가지 말고 철저히 확인하는 습관이 필요합니다
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