부동산 경매 인도명령 신청 절차 및 방법 신청서류 대상자 기간까지 완벽정리

경매를 통해 부동산을 낙찰받았다고 해서 바로 해당 부동산을 자유롭게 사용할 수 있는 것은 아닙니다 실제로 많은 낙찰자들이 부동산을 점유 중인 기존 세입자 채무자 또는 제3자 때문에 바로 입주하거나 전세 매매를 진행하지 못하는 어려움을 겪습니다

부동산 경매 인도명령

이럴 때 활용할 수 있는 가장 신속하고 간편한 법적 수단이 바로 인도명령입니다 인도명령은 복잡하고 시간이 많이 소요되는 명도소송에 비해 상대적으로 빠르고 간단하게 부동산을 인도받을 수 있는 절차입니다 오늘은 이 인도명령에 대해 신청 자격 신청 방법 준비 서류 신청 기한 대상자 등 실무적으로 꼭 알아야 할 내용을 체크해 봐요


1. 인도명령이란 무엇인가?

부동산 경매에서 낙찰자가 잔금을 납부하고 소유권을 취득했음에도 불구하고 기존 채무자나 점유자가 해당 부동산을 비워주지 않아 사용·수익하지 못하는 상황이 자주 발생합니다 이때 낙찰자는 점유자를 상대로 부동산을 인도하라는 법원의 명령(인도명령)을 받아낼 수 있습니다

인도명령은 민사집행법 제136조를 근거로 하며 명도소송 없이 집행법원을 통해 비교적 간단히 부동산을 인도받을 수 있도록 한 제도입니다

2. 인도명령 신청자 요건

인도명령을 신청할 수 있는 사람은 다음과 같습니다

•부동산 경매의 매수인(낙찰자)

•매수인의 상속인

다만, 낙찰 부동산을 양수한 일반 양수인(특정승계인)은 인도명령을 신청할 수 없습니다 이 경우 명도소송을 별도로 제기해야 합니다

또한 인도명령은 잔금 납부 후 신청할 수 있으며 소유권이전등기까지 완료되었는지는 관계없습니다

3. 인도명령의 대상자(상대방)

인도명령은 부동산을 점유하고 있는 자 중 경매절차에서 낙찰자에게 대항할 수 없는 자를 대상으로 합니다. 구체적으로는 다음과 같습니다

1.채무자 및 일반승계인(상속인)

2.소유자 – 경매개시결정 당시의 소유자

3.점유보조자 – 채무자와 동거 중인 가족 고용인 등

4.매수인에게 대항력 없는 임차인

5.압류의 효력 발생 후 점유를 시작한 제3자

6.점유 목적이 부정한 경우(채무자와 공모한 점유 등)

※ 반면 대항력 있는 임차인(전입신고 + 확정일자 + 점유 요건을 갖춘 자)은 인도명령의 상대방이 될 수 없으며 이 경우에는 별도의 명도소송 절차를 거쳐야 합니다

4. 인도명령 신청 기한

인도명령 신청은 잔금납부일(매각대금 납부일)로부터 6개월 이내에 해야 합니다 이 기간이 지나면 인도명령 신청은 불가능하며 점유자를 상대로 소유권에 기초한 명도소송을 제기해야 하므로 시간과 비용이 더 많이 소요됩니다

5. 인도명령 신청 방법 및 절차

인도명령은 해당 부동산을 낙찰받은 집행법원에 서면으로 신청합니다. 다음은 구체적인 신청 절차입니다

① 인도명령 신청서 작성

신청서에는 다음과 같은 내용을 포함해야 합니다

•신청인의 인적사항(이름 주소 연락처 등)

•상대방(점유자)의 인적사항

•부동산의 주소 및 물건번호

•인도명령 신청의 사유

•인도명령을 받아야 하는 이유

② 법원 제출 및 접수비 납부

•인지대 : 1,000원대
•송달료 : 2회 기준 약 10,000원
•집행비 예납금 : 보통 20~40만 원 (규모에 따라 다름)

서류를 접수하면 법원은 심문기일을 정하고 상대방에게 심문 통지서를 송달합니다

③ 심문 및 결정

•피신청인(점유자)이 심문기일에 출석하지 않거나 인도거부 사유를 입증하지 못할 경우 인도명령 결정이 나옵니다

•법원은 인도명령 결정을 신청인과 피신청인 양쪽에 송달합니다

④ 인도명령 결정 정본 수령 후 강제집행 신청

인도명령이 확정되면 신청인은 이를 바탕으로 집행관에게 강제집행을 위임하여 실질적인 인도를 받게 됩니다

6. 인도명령 신청에 필요한 서류

인도명령을 신청할 때에는 아래의 서류들을 준비해야 합니다

번호제출서류설명
1인도명령 신청서서면으로 작성, 법원 양식 이용 가능
2경매 사건의 매각결정 문서낙찰자로 확정되었음을 증명
3부동산 등기부등본소유권 확인용
4송달료 및 인지대 납부 확인서법원 접수 시 필요
5주민등록초본신청인의 주소 변동 내역 증빙
6점유자의 점유 사실 확인서류점유자 정보 파악용 (주민등록 등본, 전입일자 등)
7위임장 및 도장(법무사 의뢰 시)대리 신청 시 필요

7. 인도명령 강제집행 절차

인도명령이 결정되었다고 해서 상대방이 순순히 나가는 것은 아닙니다 이때는 집행관을 통한 강제집행을 진행해야 합니다

① 집행관 사전 협의

•집행현장 상황 규모 점유 상태 등을 설명하고 현장안내
•필요 인력 경찰 협조 여부 등을 사전 조율

② 강제집행 신청

•인도명령 정본

•송달증명서

•집행위임서 등

위 서류를 집행관 사무소에 제출하면 보통 3~4일 내에 집행기일이 정해집니다

③ 현장 집행

집행일에 집행관 노무자 경찰(필요 시)이 현장에 출동하여 점유자를 퇴거시키고 신청인에게 실질적인 인도를 해줍니다 이 과정에서 집기류를 보관하거나 창고에 옮기는 조치도 진행될 수 있습니다

8. 인도명령과 명도소송의 차이점

항목인도명령명도소송
신청 가능 시점잔금 납부 후 6개월 이내언제든 가능
신청 대상자대항력 없는 점유자모든 점유자 가능
절차 소요 시간1~2개월 이내보통 3~6개월 이상
장점빠르고 간단범위 제한 없음
단점기한 제한, 대상 제한시간·비용 소요 큼

9. 실제 사례 예시

사례 1 – 채무자 거주 중

A씨는 경매를 통해 아파트를 낙찰받고 잔금을 납부했지만 채무자가 계속 거주하고 있어 입주하지 못했습니다 A씨는 잔금 납부 2개월 이내에 법원에 인도명령을 신청하였고 집행관을 통해 강제집행을 진행 약 1개월 만에 부동산을 인도받았습니다

사례 2 – 무단 점유자

B씨는 단독주택을 낙찰받았으나 타인이 불법 점유 중이라는 사실을 알게 되었습니다 해당 점유자는 임대차 계약도 전입도 없는 무권리자였고 인도명령 신청 후 약 40일 만에 강제집행으로 인도받았습니다

부동산 경매는 잔금을 납부하는 것만으로 끝나지 않습니다 실제로 해당 부동산을 점유하고 활용할 수 있도록 하는 인도가 매우 중요한 과정입니다 인도명령은 명도소송보다 절차가 간단하고 신속하여 경매 낙찰자라면 적극 활용해야 할 제도입니다

다만 신청 기한(6개월) 상대방 요건 서류 준비 등에 실수가 없도록 철저히 준비해야 하며 필요 시 법무사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다

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