부동산을 거래하거나 경매에 참여할 때 반드시 확인해야 하는 서류 중 하나가 바로 등기부등본입니다 이 문서는 해당 부동산의 법적 권리관계와 물리적 정보를 담고 있는 공적 장부로 민사상 중요한 증거자료로 활용되며 소유권 제한물권 가압류 경매 등의 여부를 모두 확인할 수 있는 공식 문서입니다
① 표제부 (부동산의 기본 정보)
② 갑구 (소유권 관련 사항)
③ 을구 (소유권 이외의 권리)
오늘은 이 세 가지 항목을 중심으로 각각 어떤 내용을 담고 있으며 부동산 실거래에서 어떻게 활용되는지를 상세히 설명드리겠습니다
1. 표제부 부동산의 물리적 정보
표제부는 등기부등본의 첫 번째 항목으로 해당 부동산의 외형적 기초적 정보가 기재된 부분입니다 부동산의 소재지 지목 면적 구조 용도 건축 연도 등 물리적 특성과 관련된 내용이 기록되어 있으며 이를 통해 부동산이 어떤 형태와 용도의 건물인지 어떤 위치에 어떤 규모로 존재하는지를 확인할 수 있습니다
1-1. 토지의 경우 표기 내용
•소재지: 예) 경기도 고양시 덕양구 ○○동 ○○번지
•지목: 토지의 법적 용도 구분
전: 밭
답: 논
대지: 건축물이 올라갈 수 있는 토지
임야, 도로 등
•면적: 단위는 ㎡(제곱미터)
예) 242㎡ (약 73.2평)
1-2. 건물의 경우 표기 내용
•건물의 명칭: ○○아파트 ○○동 ○○호
•건물 구조: 철근콘크리트조 벽돌조 목조 등
•용도: 아파트 다세대주택 근린생활시설 등
•층수 및 건축 연도: 지상 몇 층인지 언제 건축되었는지
1-3. 집합건물의 경우
예를 들어 아파트와 같은 집합건물의 경우 하나의 건물(공용부분) 안에 여러 세대(전유부분)가 있는 구조이므로, 전유부분과 대지권이 함께 등재됩니다
•대지권 비율: 토지의 공유 지분 예) 242분의 8
•전유부분의 위치: 103동 102호
•대지권 종류: 정유, 공유 등
표제부는 등기부를 처음 열람할 때, 해당 부동산이 어떤 형태의 자산인지 확인하기 위한 기초 정보를 제공하며, 실제 현장 확인 시의 기준으로도 활용됩니다
2. 갑구 – 소유권에 관한 권리관계
갑구는 소유권에 관련된 사항을 기록하는 부분으로 해당 부동산의 소유자가 누구인지 소유권이 어떻게 변동되었는지를 보여주는 기록입니다
2-1. 소유권 변동 사항
•소유권보존등기: 건축 후 최초로 등록되는 소유자
→ 보통 시공사 시행사 또는 최초 분양자
•소유권이전등기: 매매, 증여, 상속 등의 사유로 소유권이 이전된 경우
→ 등기일자 이전 사유 상대방 이름 등이 표시
2-2. 소유권에 영향을 미치는 법적 절차
갑구에는 소유권의 이전뿐만 아니라 소유권에 영향을 줄 수 있는 법적 제약이나 소송 관련 내용도 함께 기재됩니다.
대표적으로는 다음과 같습니다:
•가등기: 소유권 이전을 예약한 등기
→ 실제 이전이 예정되어 있음을 의미 (예: 매매예약)
•가압류: 채권자가 법원에 신청하여 부동산을 임시로 묶어 두는 조치
→ 채권 회수 목적
•압류: 세금 체납 채무 불이행 등으로 공공기관이나 법원이 재산에 대해 직접 제재
•경매 개시 결정: 해당 부동산이 경매에 들어간다는 공고
•환매권 등기: 매도인이 일정 조건하에 소유권을 회복할 수 있는 권리
2-3. 소유권 등기 예시
소유권 관련 정보는 매우 중요하므로 매매 시 반드시 확인해야 하며 만약 소유권에 관한 소송 중이거나 가압류 상태라면 거래 지연 혹은 무효 위험도 존재합니다
3. 을구 소유권 이외의 권리관계
을구는 해당 부동산에 설정된 소유권 이외의 권리를 기록한 부분입니다 대표적인 것이 근저당권으로 채무자가 돈을 빌릴 때 부동산을 담보로 제공한 경우 설정됩니다 을구에는 이러한 담보물권 외에도 용익물권과 임대차에 따른 권리 등이 기록됩니다
3-1. 근저당권과 저당권
•근저당권: 일정 금액을 최고한도로 설정해 여러 차례 채무를 담보
예) 채무금액 5천만 원, 채권최고액 6,500만 원 (130%)
저당권: 단일 채무를 담보하기 위한 설정
→ 채무불이행 시 해당 부동산을 강제 처분할 수 있는 권리
3-2. 전세권
전세보증금을 지급하고 일정 기간 해당 부동산을 독점적으로 사용할 수 있는 권리입니다
•전세권 설정일
•금액
•전세권자 (전세보증금을 제공한 사람)
→ 전세권이 등기되면 임차인의 권리가 매우 강하게 보호됩니다
3-3. 지상권·지역권 (용익물권)
•지상권: 타인의 토지를 이용하여 건축하거나 사용하는 권리
•지역권: 자신의 토지 사용을 위해 타인의 토지를 일부 이용할 수 있는 권리 (예: 통행권)
3-4. 임차권 등기
보증금 1억 원 이상의 주택 임차인의 경우 임차권등기명령을 통해 권리를 등기부에 기재할 수 있습니다
→ 전입신고 + 확정일자와 함께 임차권등기가 있다면 강력한 대항력을 갖습니다.
3-5. 을구의 주요 확인 포인트
•은행 등 금융기관의 이름과 채권최고액
•채권자가 여러 명일 경우 우선순위
•담보 외의 사용권한(전세 지상권 등)이 존재하는지 여부
4. 등기부등본 발급 및 열람 방법
4-1. 오프라인 방법
•관할 등기소 방문
•신분증 지참 후 수수료(통상 1통당 1,200원) 납부 후 발급
4-2. 온라인 방법 (대법원 인터넷등기소)
•https://www.iros.go.kr
•공인인증서 없이도 열람 및 발급 가능
•수수료는 열람 시 700원 발급 시 1,000원 (PDF 저장 가능)
4-3. 열람 시기와 주의점
매수자는 다음 시점에서 반드시 등기부를 확인해야 합니다
1.계약서 작성 전 – 등기상 소유자가 실제 매도인인지 확인
2.중도금 지급 전 – 새로운 권리침해가 발생하지 않았는지 재확인
3.잔금 지급 전 – 마지막으로 경매 가압류 근저당 추가 여부 점검
5.등기부등본은 부동산의 주민등록등본
등기부등본은 한마디로 부동산의 이력서이자 주민등록등본이라 할 수 있습니다 해당 부동산의 정체성과 권리관계를 가장 명확하게 보여주는 자료로 모든 부동산 거래에서 필수적인 기준 문서입니다
부동산 매수 임대 상속 증여 경매에 이르기까지 모든 과정에서 표제부 갑구 을구 각각의 정보를 세밀하게 확인하고 해석할 수 있어야 안정적인 권리취득과 피해 방지가 가능합니다
등기부등본 해당 부동산 이력과 권리관계 표제부 갑구 을구 구성 열람 발급
부동산 등기부등본 열람 보는법 표제부 소재지 건물명 면적 갑구 소유권에 관한내용 을구에는 소유권 이외의 권리
