대한민국의 모든 토지는 각각의 용도에 따라 구분되어 있으며 그 용도에 따라 개발 가능성 건축물의 종류 면적 제한 등이 달라집니다 이러한 토지 용도 구분은 국토의 효율적인 이용과 환경 보전 도시의 계획적 발전을 도모하기 위해 시행되고 있습니다
그중에서도 보전관리지역은 다소 생소하게 느껴질 수 있으나 부동산 투자나 전원생활을 고려하는 사람들 사이에서는 반드시 알아야 할 중요한 지역 구분 중 하나입니다 오늘은 보전관리지역의 정의 건폐율 및 용적률 그리고 가능한 건축행위 및 허가 절차까지 전반적으로 알아보겠습니다
1. 보전관리지역의 정의
보전관리지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정되는 관리지역의 한 유형입니다 관리지역은 도시지역 이외의 지역 중 관리가 필요한 지역을 세분화한 것으로 보전관리지역 외에도 생산관리지역, 계획관리지역이 존재합니다
그중 보전관리지역은 다음과 같은 성격을 지닙니다
•환경보전은 필요하지만 자연환경보전지역(아예 개발이 불가능한 지역)으로 지정하기에는 다소 완화된 조건을 갖춘 지역
•산림 하천 수질 생태환경 등 자연자원을 보호하는 동시에 제한적인 개발도 허용하는 지역
•농촌과 산촌 지역에 주로 분포하며 전원주택지나 농업 부지로도 활용 가능
즉 환경을 보호하면서도 최소한의 생활기반 시설이나 주택 농업용 시설은 지을 수 있는 땅입니다
2. 보전관리지역의 지정 목적
보전관리지역은 무분별한 개발로 인한 환경 훼손과 난개발을 방지하고 동시에 지속 가능한 국토 이용을 위해 지정됩니다 주요 목적은 다음과 같습니다
•산림 보호 및 수질 오염 방지
•자연 생태계의 균형 유지
•과도한 도시 확장을 방지하고 녹지와 생태공간 확보
•농업과 임업이 가능한 지역을 보전하여 식량자원 확보와 농촌 유지
이러한 목적 하에 해당 지역에서는 건축 활동이 일부 허용되지만 엄격한 규제를 따릅니다
3. 건폐율과 용적률의 이해
보전관리지역을 이해할 때 가장 핵심적으로 짚어야 할 개념이 바로 건폐율과 용적률입니다
건폐율
•건폐율이란 대지 면적에 대한 건축 바닥면적의 비율을 의미합니다
•예를 들어 대지면적이 100평이고 건폐율이 20%라면 최대 20평까지만 1층 면적을 건축할 수 있습니다
•보전관리지역의 경우 건폐율은 보통 20% 이하로 제한됩니다
이처럼 낮은 건폐율은 땅 대부분을 마당 정원 텃밭 등으로 활용해야 하며 자연을 훼손하지 않도록 하기 위한 목적이 있습니다
용적률
•용적률은 대지 면적 대비 건축물의 연면적(모든 층 면적 합)의 비율입니다
•예를 들어, 용적률이 80%이고 대지면적이 100평이면, 모든 층을 합쳐 80평까지 건축이 가능합니다
•보전관리지역에서는 보통 50~80% 수준의 용적률이 허용됩니다
따라서 보전관리지역에서는 건물을 넓고 높게 짓기보다는 작고 단층 또는 저층 건물 위주로 지어야 하며 여유 공간을 자연 그대로 보존하는 것이 핵심입니다
4. 보전관리지역의 행위 제한
보전관리지역은 환경 보전이라는 큰 목적이 있으므로 그에 따라 다양한 행위가 제한됩니다 다음은 대표적인 행위 제한 사항입니다
허용되지 않는 행위
•대규모 상업시설 공장 등 환경에 부정적인 영향을 미치는 건축물
•고층 아파트나 다가구 주택 등 과밀 개발
•대지 조성과 무단 벌채 성토 절토 등 지형 변경 행위
이러한 행위는 보전관리지역의 지정 목적 자체를 훼손할 수 있으므로 엄격히 제한됩니다
5. 보전관리지역에서 가능한 건축 및 사용 행위
그렇다고 해서 아무 것도 할 수 없는 지역은 아닙니다 보전관리지역에서는 다음과 같은 행위는 일정 요건 하에 허용됩니다.
주거용 건축물
•단독주택: 전원주택이나 농가주택 등의 용도로 가능
•3층 이하 건축 제한: 특히 제주도는 3층 이하만 가능
농업 및 축산 관련 시설
•비닐하우스 축사 농기구 보관 창고
•작은 창고 또는 농업 생산 활동을 위한 부속 시설
공공 및 공익 시설
•교육 및 연구 시설: 소규모 학교 연구소
•교정 및 군사시설: 감옥 훈련소 국방 관련 건물
•환경정비 시설: 하천 복원 산림 정비를 위한 공공 인프라
이러한 시설은 모두 지방자치단체의 사전 허가를 받아야 하며 조건에 따라 환경영향평가가 요구될 수 있습니다
6. 보전관리지역에서 건축허가 절차
보전관리지역 내에서 건축물을 짓고자 할 경우 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다
1. 사전 검토
•해당 토지의 지목 용도지역 행위 제한 여부 확인
•건폐율 및 용적률 확인
2. 건축허가 신청
•관할 지방자치단체 건축과 또는 민원실에 건축허가 신청
•건축 도면 및 계획서 첨부
3. 환경영향평가
•일정 규모 이상이거나 지역 여건상 필요 시 소규모 환경영향검토서 제출
4. 개발행위허가 또는 변경허가
•개발 행위가 수반될 경우(도로 개설 대지조성 등) 개발행위허가 추가로 필요
5. 허가 완료 후 착공
•허가가 나면 지정된 기간 내 착공을 시작해야 하며 허가 조건을 반드시 준수해야 합니다
7. 보전관리지역의 투자 가치
많은 사람들이 보전관리지역이라고 하면 개발이 안 되니까 가치가 낮다는 인식을 갖고 있지만 이는 반쪽짜리 정보입니다 보전관리지역도 정확한 정보와 목적을 가지고 접근하면 충분히 유망한 투자처가 될 수 있습니다
장점
•토지 가격이 저렴하게 형성됨: 관리지역이나 도시지역보다 20~40% 이상 저렴한 경우 많음
•전원주택 수요 증가: 귀농·귀촌 트렌드에 따라 수요 존재
•자연친화적 환경 제공: 조용하고 공기 좋은 입지
•농업 및 축산 기반 활용 가능
단점
•건축 규모 제한: 건폐율 용적률 제한으로 대규모 건축 불가
•인허가 과정이 복잡: 환경 관련 법률과 다중 심사 필요
•인프라 부족: 도로 상하수도 등 기반시설 부족
따라서 단기적인 시세차익보다는 장기적인 가치나 라이프스타일 실현을 목적으로 접근하는 것이 적합합니다
보전관리지역은 환경 보전과 개발 사이에서 균형을 추구하는 용도지역입니다 무조건적인 개발 제한지역이 아닌 제한 속에서 허용된 행위가 존재하는 관리지역으로서 자신의 목적에 따라 잘 활용한다면 저렴한 토지 구입과 전원생활 실현 농업 기반 마련 등의 기회를 제공할 수 있습니다
중요한 것은 사전 조사와 허가 절차의 철저한 준비입니다 자신이 원하는 행위가 허용되는지 환경 영향은 없는지 지역 특성은 어떤지 등을 종합적으로 분석하고 계획을 세운다면 보전관리지역도 충분히 매력적인 선택지가 될 수 있습니다
보전관리지역 이란 뜻 주택 건폐율 행위제한 건축하가 할수 있는 행위
용도지역 분류 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역
건폐율 뜻 대표적 계획관리지역 자연녹지지역 알기 완화 강화 의미
