지목변경은 토지대장에 기록된 토지의 사용 목적(지목)을 실제 이용 현황에 맞게 바꾸는 행정 절차입니다 예를 들어 농지(전·답)를 대지(주거용지)로 변경하거나 임야를 도로로 변경하는 경우가 대표적입니다
지목변경은 단순한 행정 행위가 아니라 향후 부동산 가치 세금 거래 가능성에 직결되므로 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다
지목변경 절차
1. 변경 사유 발생
건축물 신축 도로 개설 토목 공사 등으로 토지 용도가 달라질 때
2. 신청 준비
관할 시군구청 지적과에 신청
필요 서류: 지목변경 신청서 토지대장 등본 지적도 농지전용허가서 등
3. 현장 조사
담당 공무원이 현장을 확인
실제 이용 현황과 신청 내용이 일치하는지 조사
4. 심사 및 처리
법적 요건 충족 여부 검토 후 승인
승인 시 토지대장과 지적도에 새로운 지목 등재
5. 세금 납부
변경된 지목에 따라 취득세 재산세 농지전용부담금 등이 달라질 수 있음
세금 규정
1. 취득세
지목변경 자체는 취득세 과세 대상이 아님
그러나 농지→대지 등 건축 가능 용도로 변경 시 사실상 건축행위와 연계되어 취득세 발생
2. 재산세
변경 전: 농지·임야는 낮은 세율
변경 후: 대지·잡종지로 변경 시 세율 인상 → 세금 부담 증가
3. 농지전용부담금
농지를 다른 용도로 전용할 때 부과
부과 기준: 농지 가격 면적 용도 전환 성격
실제 사례
사례 1: 농지 → 대지
A씨는 전을 매입해 주택 건축
농지전용허가 + 지목변경 신청 → 대지로 확정
결과: 농지전용부담금 + 취득세 증가 토지 가치 상승
사례 2: 임야 → 도로
B씨는 임야 일부를 진입도로로 개설
지목변경 후 해당 부분은 도로로 등록
결과: 도로는 공공성 성격 강해 세금은 낮으나 토지 활용 제한
사례 3: 잡종지 → 공장용지
C기업은 잡종지를 매입 후 공장 신축
지목변경 후 상업용지로 등록
결과: 재산세 증가 취득세 부담 발생서류 예시
지목변경 신청서 주요 항목
신청인 인적사항
대상 토지의 위치·지번·면적
현재 지목 및 변경 지목
변경 사유
농지전용허가서 예시
허가번호 허가일자
허가 대상 면적 및 위치
전용 사유 (예: 주택 건축 도로 개설)
비용 절감 팁
1.면적 최소화
필요한 부분만 지목변경하면 세금과 부담금 절약 가능
2.농지전용부담금 감면 제도 활용
농업인 주택, 공익 목적 시설 등 일부 감면 가능
3.사전 컨설팅
건축사·행정사 상담을 통해 불필요한 변경 방지
4.분할 후 변경
전체 필지 변경보다 분할 후 일부 변경이 더 유리할 수 있음
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 지목변경은 꼭 해야 하나요?
A. 법적으로 토지의 실제 사용현황과 지목은 일치해야 하므로 변경이 필수입니다
Q2. 기간은 얼마나 걸리나요?
A. 평균 2~4주, 경우에 따라 1~2개월 소요됩니다
Q3. 비용은 어느 정도인가요?
A. 면적 위치 용도에 따라 다르며 농지전용부담금은 수백만 원 이상 발생할 수 있습니다
Q4. 무단으로 사용하면?
A. 과태료 부과 및 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다
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