부동산과 건축에 관심이 있다 보면 용적률이라는 단어를 자주 접하게 됩니다 얼핏 보면 어렵게 느껴질 수 있지만 사실 개념을 이해하면 간단합니다 오늘은 용적률의 뜻부터 계산 방법 지역별 기준 그리고 실제 활용까지 하나씩 살펴보겠습니다
용적률의 뜻
용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다
여기서 연면적은 건물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 값이에요
즉 땅 위에 얼마나 많은 건물을 쌓을 수 있느냐를 나타내는 비율입니다
용적률 계산식
계산 예시
예를 들어 대지 100㎡(약 30평) 위에 3층 건물이 있다고 가정해 보겠습니다
각 층 바닥면적 = 50㎡
연면적 = 50㎡ × 3층 = 150㎡
따라서,
이 말은 대지면적의 1.5배를 건물로 쌓아 올렸다는 의미입니다
연면적 계산 시 주의할 점
연면적에는 지상 건물의 각 층이 모두 포함되지만 용적률 산정에서는 일부 면적을 제외하기도 합니다 대표적인 예가
•지하층 면적
•지상 주차장 면적
이 두 가지는 용적률에 포함되지 않기 때문에 실제 건물 설계 시 매우 유리하게 활용할 수 있습니다
건폐율과 용적률 차이
•건폐율은 땅 위에 건물을 얼마나 넓게 올릴 수 있느냐를 나타내는 수평적 개념
•용적률은 땅 위에 건물을 얼마나 높게 올릴 수 있느냐를 나타내는 수직적 개념
쉽게 말해 건폐율이 낮으면 옆으로 넓게 짓기 어렵고 용적률이 높으면 위로 많이 쌓아 올릴 수 있다는 차이가 있습니다
지역별 용적률 기준
용적률은 건축법과 국토계획법에 따라 지역별로 제한이 있습니다 주거지역 상업지역 녹지지역 관리지역 등으로 구분되며 지역별로 허용 가능한 용적률 상한선이 다릅니다
주거지역
•제1종 전용주거지역: 100% 이하
•제2종 전용주거지역: 150% 이하
•제1종 일반주거지역: 200% 이하
•제2종 일반주거지역: 250% 이하
•제3종 일반주거지역: 300% 이하
•준주거지역: 500% 이하
아파트 단지는 보통 일반주거지역에 해당되며 용적률이 높을수록 더 높은 층수의 아파트 건설이 가능합니다
상업지역
•중심상업지역: 1,500% 이하
•일반상업지역: 1,300% 이하
•근린상업지역: 900% 이하
•유통상업지역: 1,100% 이하
상업지역은 용적률이 굉장히 높게 책정되어 있습니다 그래서 도심에 고층 빌딩이 많이 들어서는 것이죠
녹지 및 관리지역
•보전녹지지역: 80% 이하
•생산녹지지역: 100% 이하
•자연녹지지역: 100% 이하
•계획관리지역: 100% 이하
녹지지역은 개발 제한이 많기 때문에 용적률도 낮습니다
용적률이 높은 땅이 좋은 땅일까?
예를 들어 내 땅이 100평이라고 할 때 같은 크기라도 지역별 용적률에 따라 건물 규모가 완전히 달라집니다
자연녹지지역 (100%) → 최대 100평 연면적까지만 가능
제2종 일반주거지역 (250%) → 최대 250평 연면적 가능
중심상업지역 (1500%) → 무려 1,500평 연면적까지 가능
당연히 높게 지을 수 있는 땅일수록 땅값이 더 비싸고 가치가 높습니다
•용적률이란: 대지면적 대비 건축 연면적의 비율
•높을수록: 건물을 위로 많이 지을 수 있음 (아파트, 빌딩 가능)
•지역별 제한: 주거지역 < 상업지역 < 녹지지역 순으로 크게 차이남
•땅의 가치: 결국 용적률이 얼마나 허용되는지가 중요한 판단 기준
그래서 부동산 투자나 개발을 고민할 때는 건폐율과 용적률을 반드시 함께 확인해야 합니다
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