✔ 부동산 계약서 대필의 개념
✔ 직거래와 중개의 차이
✔ 대법원 판례 기준 불법 여부
✔ 단순 대필료 적정 금액
을 소비자 입장에서 이해하기 쉽게 정리해드립니다
목차
1. 부동산 계약서 대필이란?
부동산 계약서 대필이란 거래 당사자가 아닌 제3자가 계약서를 대신 작성해주는 행위를 말합니다
일반적으로 부동산 거래는 공인중개사를 통해 이루어지며
중개사가 거래를 중개하고 계약서를 작성합니다
하지만 최근에는 직거래 플랫폼(피터팬 당근 등)을 통해
임대인 임차인 매도인 매수인이 직접 거래하는 경우도 많아졌습니다
이 경우에도 계약 자체는 당사자 간 합의만 있으면 유효하며
반드시 공인중개사를 통해야 하는 것은 아닙니다
다만 부동산 거래는 금액이 크고 권리관계가 복잡하기 때문에
계약서 문구 하나로도 분쟁이 발생할 수 있어
전문가의 도움을 받는 과정에서 대필이 등장하게 됩니다
2. 직거래와 중개의 차이점
많은 분들이 부동산 거래는 반드시 중개업소를 거쳐야 안전하다고 생각하지만
법적으로 직거래 자체는 전혀 문제되지 않습니다
✔ 임대인과 임차인이 직접 계약
✔ 매도인과 매수인이 합의해 계약서 작성
✔ 지인이 한두 번 소개해주는 행위
위와 같은 경우는 불법 중개행위에 해당하지 않습니다
다만 직거래의 경우
•권리분석 미흡
•특약 미기재
•책임소재 불분명
등의 위험이 있어 전세 매매처럼 큰 금액이 오가는 거래에서는
각별한 주의가 필요합니다
3. 부동산 계약서 대필 판례는 어떻게 보고 있을까?
핵심은 “대필이냐, 중개냐”입니다
대법원 판례에 따르면
공인중개사가 중개행위 없이 계약서만 작성하고
그 대가로 금전을 받는 경우
이를 실질적인 중개행위로 보아 불법으로 판단할 수 있다
즉
대필 자체가 불법은 아니지만
공인중개사가 중개 없이 계약서 작성만 하고 돈을 받으면 문제가 됩니다
특히 문제가 되는 경우
이런 경우 법원에서는 편법 중개 또는 무등록 중개행위로 볼 가능성이 큽니다
4. 단순 대필은 어디까지 허용될까?
실무상 비교적 문제가 되지 않는 범위는 다음과 같습니다
✔ 단순 대필(문서 작성 보조)의 예
이 경우 법적 책임은 전적으로 계약 당사자에게 있으며
대필자는 책임 주체가 되지 않습니다
참고로 현행법상 계약서 대필을 직업적으로 할 수 있는 자격은
변호사와 행정사로 한정됩니다
5. 부동산 계약서 대필료, 얼마가 적당할까?
실무에서 통용되는 안전한 기준
| 구분 | 적정 금액 |
|---|---|
| 임대차 재계약 | 5만 ~ 7만 원 |
| 단순 증액·감액 계약 | 5만 ~ 10만 원 |
| 계약서 양식 작성·출력 | 3만 ~ 5만 원 |
| 변호사·행정사 의뢰 | 10만 ~ 30만 원 |
중개수수료 비율로 계산하는 순간 위법 소지
수십만 원 이상 요구 시 불법 중개 판단 가능성
6. 소비자가 반드시 알아야 할 주의사항
1.전세·매매 거래는 가급적 정식 중개 권장
→ 사고 발생 시 책임소재 명확
2.공인중개사 직인이 찍힌 계약서는 중개로 해석될 수 있음
3.대필료라도 과도하면 불법 소지
4.단순 대필은 책임이 본인에게 있다는 점 명확히 인지
마무리 정리
부동산 계약서 대필은
✔ 상황에 따라 허용될 수 있지만
✔ 방식과 대가에 따라 불법이 될 수 있는 민감한 영역입니다.
특히 공인중개사가 중개 없이 계약서만 작성하고
금전을 받는 행위는 판례상 불법 중개로 판단될 수 있으므로 주의가 필요합니다
단순 대필 수고비는 통상 5만~10만 원 선이 적정하며
금액이 커질수록 법적 리스크도 함께 커진다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다
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