공매란 무엇인가부터 정확히 이해해야 합니다 부동산 공매는 법원을 직접 방문해야 하는 경매와 달리온비드 온라인 시스템을 통해 누구나 참여할 수 있는 부동산 매각 방식입니다 국가 또는 공공기관이 체납 세금이나 공공 채권 회수를 위해 압류한 부동산을 매각하는 제도이며 절차가 간단해 보이지만 실제 투자에서는 반드시 주의해야 할 요소가 많습니다
특히 압류재산 공매는
낙찰 이후 명도 과정과 권리 인수 문제로 인해
초보 투자자분들께 큰 부담이 될 수 있습니다
이 글에서는
공매 중에서도 가장 많이 접하게 되는
압류재산 공매를 중심으로
토지 단독주택 아파트 상가 공장 등 유형별 주의사항과
실무에서 반드시 체크해야 할 핵심 포인트를
전문가 관점에서 자세히 설명드리겠습니다
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공매와 법원 경매의 가장 큰 차이점
많은 분들께서
공매도 경매처럼 인도명령이 가능한 것으로 오해하시는 경우가 많습니다
하지만
이 부분은 반드시 정확히 구분하셔야 합니다
▶ 법원 경매
낙찰자에게 인도명령 제도 존재
점유자가 협조하지 않을 경우 비교적 신속한 명도 가능
▶ 공매
인도명령 제도 없음
낙찰 이후 점유자가 퇴거를 거부하면
명도소송을 통해 해결해야 함
이 차이 하나만으로도
공매 투자의 난이도는 크게 달라집니다
명도소송은
시간과 비용이 모두 소요되며
점유 형태에 따라 수개월에서 1년 이상 소요되는 경우도 적지 않습니다
따라서
공매는 낙찰가만 보고 접근하는 투자가 아니라
명도 리스크까지 포함한 종합적인 판단이 필요합니다
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압류재산 공매의 기본 개념 정리
압류재산이란
국세 지방세 건강보험료 등
체납으로 인해 국가가 압류한 재산을 의미합니다
압류재산 공매의 핵심 특징은 다음과 같습니다
▶ 국가 공권력에 의한 매각
▶ 압류일 이후 설정된 권리는 대부분 말소
▶ 압류에 대항할 수 있는 권리는 인수 가능성 존재
▶ 명도 책임은 전적으로 매수인 부담
이 중에서
가장 중요한 포인트는
권리분석과 명도 책임이 모두 매수인에게 있다는 점입니다
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공매 시 가장 중요한 주의사항
압류재산 공매
① 명도 책임은 무조건 매수인 부담
공매 물건은
점유자가 누구인지
실제 거주 여부는 어떠한지
임차인의 대항력 여부는 있는지
모두 낙찰 전에 확인하셔야 합니다
낙찰 후에
점유자가 버티고 나올 경우
명도소송 외에는 해결 방법이 없습니다
따라서
▶ 무점유 물건인지
▶ 소유자 점유인지
▶ 임차인 점유인지
▶ 불법 점유인지
이 부분을 반드시 현장 방문과 주민 탐문을 통해 확인하셔야 합니다
② 권리분석은 매수인이 직접 수행
압류재산 공매는
법원 경매와 달리
권리분석에 대한 보호 장치가 거의 없습니다
체납으로 인한 압류일 이전에 설정된
가등기
가처분
지상권
지역권
전세권 등은
말소되지 않을 수 있습니다
따라서
반드시 등기부등본을 통해
압류일자와 각 권리 설정 시점을 비교 분석하셔야 합니다
③ 대항력 있는 임차인 여부 확인
공매에서도
대항력 있는 임차인은 보호됩니다
특히
압류일 이전에 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은
낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다
보증금 규모
배당요구 여부
점유 상태를 반드시 사전에 조사하셔야 합니다
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토지 단독주택 점포 공매 시 추가 주의사항
토지 공매는
수익성이 큰 만큼
위험 요소도 매우 많습니다
① 철거 책임은 매수인 부담
공매 공고에 명시되지 않은
토지 위의 건물이나 구조물에 대해서는
철거 책임이 매수인에게 있습니다
무허가 건축물
가설 건축물
인접 토지 침범 구조물 등은
추후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다
반드시
현황 조사
항공사진
토지이용계획 확인
관할 관청 문의를 병행하셔야 합니다
② 실제 사용 면적과 등기 면적 차이
공매 토지는
등기상 면적과 실제 사용 면적이 다른 경우가 많습니다
도로 편입
인접 필지 무단 사용
국공유지 혼용 사용 등
실무에서 매우 자주 발생합니다
이 부분을 확인하지 않고 낙찰받을 경우
활용 가치가 크게 떨어질 수 있습니다
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아파트 상가 공장 공매 시 체크 포인트
① 평수는 반드시 현황 기준으로 확인
공매 공고에 기재된 면적은
등기부 기준 면적입니다
불법 증축
내부 구조 변경
공용 공간 침범 등은
현황과 다를 수 있습니다
특히 상가와 공장은
면적 차이에 따라 수익성이 크게 달라지므로
현장 확인은 필수입니다
② 공장 공매는 허가 여부 확인 필수
공장은
신고 공장인지
허가 공장인지에 따라
활용 가능성이 완전히 달라집니다
기계 기구 포함 여부
노후도
철거 책임
사용 가능 여부 역시
모두 매수인 책임입니다
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공매 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리
공매에서 가장 혼동되는 부분이
바로 말소 기준입니다
① 유입자산 수탁재산
이미 권리를 정리한 후
공매가 진행되기 때문에
추가로 인수할 권리가 없는 경우가 많습니다
매각 조건에 명확히 기재됩니다
② 압류재산의 말소 기준
압류일 이후 설정된 권리는 대부분 말소
그러나
압류에 우선하는 권리는 말소되지 않습니다
대표적인 예시는 다음과 같습니다
▶ 지상권
▶ 지역권
▶ 전세권 일부
▶ 소유권 보전 가등기
이러한 권리는
낙찰자가 그대로 인수해야 합니다
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건축물대장 미등재 공매 물건의 위험성
공매 시장에서
초보자분들이 가장 큰 손실을 보는 유형이
바로 건축물대장 미등재 건물입니다
① 사용승인 미필 건물
건축 허가는 받았지만
사용승인을 받지 못한 상태
대부분
공사 중단
시공사 부도
분쟁으로 인해 발생합니다
건축물대장 미작성
대출 제한
전매 어려움
이 모든 부담을 매수인이 떠안게 됩니다
② 등기만 존재하는 특수 사례
채권자 대위 등기
확정 판결에 의한 등기 등으로
사용승인 없이 등기만 된 경우도 존재합니다
이러한 물건은
전문가 상담 없이 접근하시는 것을 권장드리지 않습니다
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공매 투자 전 반드시 기억하셔야 할 핵심 정리
▶ 공매는 싸다고 좋은 투자가 아님
▶ 명도 리스크는 반드시 비용으로 환산
▶ 권리분석은 스스로 책임
▶ 현장 확인 없는 공매는 절대 금물
▶ 초보자는 압류재산 중 무점유 물건부터 접근
공매는
제대로 공부하고 접근하면
분명 매력적인 투자 수단이 될 수 있습니다
하지만
경매보다 쉽다는 생각으로 접근하신다면
오히려 더 큰 손실로 이어질 수 있습니다
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