전월세 시장이 급변하는 요즘 시기에 가장 많은 분이 궁금해하시는 것이 바로 전세계약 연장과 관련된 실무 지식입니다 단순히 서명만 하면 끝나는 줄 알았는데 막상 기간이 다가오면 보증금을 올려달라거나 근저당 확인을 어떻게 해야 할지 막막한 경우가 많으실 텐데요
오늘은 소중한 내 보증금을 지키고 안전하게 주거 권리를 확보할 수 있도록 전세계약 연장의 모든 것을 실무형 가이드로 완벽하게 정리해 드리겠습니다
전세계약 연장의 두 가지 갈래 묵시적 갱신 vs 재계약 갱신
계약 만료 시점이 다가오면 임차인과 임대인은 선택의 기로에 서게 됩니다 여기서 가장 중요한 것은 어떤 방식으로 연장하느냐에 따라 향후 발생하는 법적 권리가 완전히 달라진다는 점입니다
자동으로 연장되는 마법 묵시적 갱신
주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나 임차인 역시 별다른 의사가 없다면 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다
•보장 기간 특별한 언급이 없어도 법적으로 다시 2년의 기간이 보장됩니다
•해지의 자유 임차인에게 매우 유리한 제도입니다 묵시적 갱신 중에 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있고 그 효력은 통보한 날로부터 3개월 뒤에 발생합니다
•비용 절감 별도의 계약서를 쓰지 않으므로 중개수수료가 발생하지 않습니다
서로의 합의로 완성하는 재계약 갱신
보증금의 변동이 있거나 계약 조건을 수정하고 싶을 때 진행하는 방식입니다
•서류 작성 기존 계약 내용에서 변경된 보증금이나 기간을 명시한 새로운 계약서를 작성합니다
•주의 사항 과거에 작성했던 원본 계약서는 절대로 버리지 마십시오 과거 계약의 확정일자와 우선변제권 효력을 유지하기 위해 신구 계약서를 함께 보관하는 것이 원칙입니다
•특약 활용 수리가 필요한 부분이나 관리비 조정 등 평소 불편했던 점을 특약으로 넣기에 좋은 시점입니다
가장 위험한 실수 등기부등본 확인을 건너뛰는 행위
많은 분이 처음 입주할 때는 등기부등본을 꼼꼼히 보시지만 연장할 때는 이미 살고 있는 집이니까라는 생각에 방심하곤 합니다 하지만 이는 매우 위험한 생각입니다
계약 연장 시점 이전에 집주인이 해당 집을 담보로 추가 대출을 받았을 가능성이 있기 때문입니다 만약 내가 연장 계약을 하기 직전에 근저당권이 설정되었다면 내 보증금의 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다
등기부등본 체크 포인트
현명한 임차인의 필수 선택 전세보증보험 가입
최근 전세 사기나 역전세난 이슈로 인해 보증보험의 중요성이 더욱 커졌습니다 계약 연장 시에도 보증보험 가입 여부를 반드시 검토하십시오
보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생했을 때 보증기관이 대신 지급해 주는 제도입니다 연장 계약 시 보증금이 증액되었다면 변경된 금액에 맞춰 갱신 가입을 진행해야 합니다
특히 연장 시점에 해당 주택의 공시가격이 하락하여 가입 조건에서 벗어나는 경우도 있으니 미리 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 기준을 확인하시는 것이 좋습니다
복비 논란 종결 계약 연장 시 중개수수료는 누가
재계약 시 부동산을 통해 계약서를 다시 작성하게 될 경우 수수료 부담 주체에 대해 갈등이 생기기도 합니다
•단순 연장 집주인과 세입자가 직접 만나 기존 계약서 여백에 변경 내용을 적고 날인한다면 수수료는 발생하지 않습니다
•부동산 대필 공인중개사에게 서류 작성만을 부탁하는 경우 대필료라는 명목으로 소정의 비용(보통 5만 원에서 10만 원 내외)을 지불하며 이는 협의 사항입니다
•중개 의뢰 보증금 변동이 커서 정식으로 중개 과정을 거친다면 법정 수수료율 범위 내에서 임대인과 임차인이 각각 지불하는 것이 관례입니다
하지만 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 중도에 나갈 때 발생하는 수수료는 대법원 판례상 원칙적으로 임대인이 부담해야 합니다 이 점을 기억해 두시면 불필요한 지출을 막을 수 있습니다
특약 사항 작성법
연장 계약서 작성 시 나에게 유리한 고지를 점할 수 있는 특약 문구 예시를 알려드립니다
1 시설물 유지 보수 임대인은 입주 기간 중 발생한 노후로 인한 보일러 고장 및 누수 등 주요 시설물에 대한 수리 의무를 진다 2 담보권 설정 금지 본 계약 연장 후 잔금 지급(또는 계약 효력 발생) 시점까지 등기부상 권리 관계를 그대로 유지하며 추가적인 근저당 설정을 하지 않는다 3 보증보험 협조 임대인은 임차인의 전세보증보험 가입 및 갱신에 적극 협조하며 필요 서류를 제공한다
작은 글씨로 적힌 특약 하나가 나중에 수백 수천만 원의 가치를 발휘할 수 있다는 사실을 잊지 마십시오
전세계약 연장 절차 요약 리스트
1 의사 타진 만료 2~6개월 전 집주인과 연장 여부 협의 2 시세 파악 주변 전세 시세를 확인하여 보증금 증액의 적절성 판단 3 권리 분석 인터넷 등기소에서 등기부등본 열람 후 근저당 확인 4 서류 작성 묵시적 갱신이 아니라면 재계약서 작성 (증액 시 필수) 5 권리 확보 증액된 보증금에 대해 확정일자 부여 및 전입신고 유지 6 보험 갱신 가입된 보증보험의 기간 및 금액 연장 신청
오늘 전해드린 정보가 여러분의 소중한 보금자리를 지키는 데 큰 도움이 되길 바랍니다 전세계약 연장은 단순히 기간을 늘리는 행위를 넘어 내 재산을 다시 한번 점검하는 안전장치입니다
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