부동산 경매를 진행하다 보면 종종 듣게 되는 말이 있습니다 유치권 대부분 가짜야 신경 쓰지 마 하지만 정말 그럴까요 유치권은 경매 부동산에서 낙찰자에게 치명적인 영향을 줄 수 있는 권리입니다 실제로 허위 유치권이 많지만 그렇다고 해서 모든 유치권이 무효인 것도 아닙니다
오늘은 경매 부동산에서 자주 등장하는 유치권에 대해 정확하게 짚어보겠습니다
유치권이란 무엇인가요?
유치권은 채권자가 채무자에게 돈을 받지 못했을 때 해당 물건을 점유하면서 반환을 거부할 수 있는 권리입니다
예를 들어 건물을 지은 시공사가 건축주에게 공사대금을 받지 못했다면 그 건물에 대한 인도(양도)를 거절할 수 있는 권리 이것이 유치권입니다 쉽게 말하면 돈 줄 때까지 이 건물 못 넘겨라는 권리입니다
경매에서 유치권 왜 중요할까요?
경매에서는 점유자가 있는 부동산은 낙찰자가 그 권리를 인수할 가능성이 있습니다 즉 낙찰받은 후에 이 건물에 유치권이 있으니 인도 못 해주겠다는 주장을 받을 수 있는 것입니다 그래서 유치권은 경매에 참여하는 투자자라면 반드시 확인하고 대처해야 할 요소입니다
유치권 아무나 주장할 수 있나요?
유치권은 법원에 간단히 신고만 하면 끝나는 권리가 아닙니다 오히려 아래와 같은 성립 요건과 존속 요건을 충족해야만 제대로 효력을 가질 수 있습니다
유치권의 성립 요건 3가지
1.점유
유치권 주장은 단순한 문서가 아닌 실제 점유가 필수입니다
특히 경매개시기입등기 이전부터 점유하고 있어야 유효합니다
2.채권의 존재
공사대금 수리비 등 실제로 돈을 받을 채권이 존재해야 합니다
이를 입증하는 공사도급계약서 세금계산서 등이 있어야 합니다
3.목적물과 관련된 필요비 또는 유익비
필요비: 예를 들어 지붕 수리처럼 건물 유지에 꼭 필요한 비용은 유치권 인정
유익비: 발코니 확장처럼 효용을 높이는 경우도 인정될 수 있지만 지출한 비용 한도 내에서만 인정됩니다
어떤 경우 유치권이 인정되지 않나요?
1. 인테리어 비용
•판례에 따르면 시설비나 인테리어 비용은 유치권이 성립되지 않습니다
•임차인의 경우 계약이 끝나면 원상회복 의무가 있기 때문에 추가로 들인 인테리어 비용은 보호되지 않음이 일반적입니다
2. 점유가 없는 경우
•실제로 건물을 점유하지 않으면서 유치권을 주장하는 경우가 많습니다
•경매 개시 후 들어온 사람의 점유는 압류 이후 점유로 간주되어 무효입니다
유치권은 판사 허락 없이도 성립되나요?
네. 유치권은 법원의 인가나 판결 없이도 주장할 수 있는 권리입니다 단 유치권을 주장한 사람이 허위로 주장한 것이 나중에 드러나면? 유치권부존재 확인 소송에서 패소할 경우사기죄로 형사 고발될 수 있습니다
따라서 유치권은 성립 요건이 매우 엄격하며 정당하게 주장하려면 객관적 입증자료가 반드시 필요합니다
낙찰자가 꼭 알아야 할 포인트
1.경매개시기입등기 이전 점유 여부 확인
2.실제 채권 존재 여부 확인 (계약서 세금계산서 등)
3.인테리어·시설비 위주 유치권은 대부분 무효
4.허위 유치권이면 유치권부존재 확인 소 제기 가능
5.필요비 유익비의 경우 실제 지출 금액 한도 내에서만 인정 가능
유치권은 법적으로 인정되는 정당한 권리일 수도 있지만 경매 현장에서는 허위 유치권도 적지 않게 등장하는 것이 현실입니다 따라서 경매에 참여하거나 낙찰을 고려 중이라면 유치권의 존재 여부 및 성립 요건을 철저히 확인하시기 바랍니다 잘못 대응하면 수천만 원 손해를 볼 수도 있는 중요한 사안입니다
경매 유치권 공사대금 필요비 유익비 인정 시설비 인테리어 비용 불인정
